Em artigo publicado na Revista Opinião Jurídica, do Secovi-SP (sindicato da habitação de São Paulo), a sócia de Direito Imobiliário do KLA Luanda Backheuser analisa a natureza jurídica da arrematação em leilão e questiona se essa forma de aquisição da propriedade deve ser classificada como originária ou derivada. O texto foi escrito em conjunto com a advogada Luciana Henriques Ismael.
Para elas, a classificação tradicional não abrange todas as nuances desse processo, tornando urgente a necessidade de maior segurança jurídica para os arrematantes.
Na aquisição originária, não há sucessão de direitos entre antigos e novos proprietários, enquanto na aquisição derivada há uma continuidade da titularidade. Segundo as autoras, a arrematação reúne elementos de ambas as modalidades.
Embora o bem seja expropriado por decisão judicial e, em tese, transmitido livre de ônus, a execução resulta de uma dívida do antigo proprietário, estabelecendo um vínculo com o direito anterior.
A formalização da arrematação se dá pela carta de arrematação, que passa por qualificação registral e pelo princípio da continuidade registral, reforçando a conexão com a titularidade anterior. Além disso, o Poder Judiciário desempenha um papel essencial na validação do ato, assegurando que o bem seja transmitido sem pendências jurídicas.
Outro ponto destacado no artigo é a responsabilidade do arrematante por dívidas associadas ao imóvel, como débitos tributários e ações de terceiros. Embora o entendimento predominante o isente dessas obrigações, ainda há riscos de litígios após a arrematação, o que pode afastar investidores desse mercado.
Para as advogadas, a dicotomia entre aquisição originária e derivada não é suficiente para abranger todas as particularidades da arrematação. Elas defendem que o ordenamento jurídico deve proporcionar mais previsibilidade ao arrematante, evitando disputas sobre o histórico do bem e garantindo que a arrematação continue sendo um meio seguro e eficiente para a liquidação de ativos em execuções judiciais.
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