O Município de São Paulo publicou na última quarta-feira, 28, o Decreto nº 64.244 que altera substancialmente o Decreto nº 63.130/2024, responsável por regulamentar o artigo 47 da Lei nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), no tocante à produção privada de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS 1 e HIS 2) e de Habitação de Mercado Popular (HMP).
As mudanças trazem impactos relevantes para incorporadoras, investidores, adquirentes e demais agentes do mercado imobiliário, que passam a estar sujeitos a novas obrigações e critérios de controle.
Destaques do novo decreto:
- Renda familiar: Passa a ser definida conforme a Lei Federal nº 13.982/2020, incluindo membros sem renda própria.
- Certidão de Renda: A responsabilidade pela emissão e pela veracidade passa a ser do promotor ou locador, inclusive quanto à guarda documental e consentimento conforme a LGPD. Durante o período em que as certidões foram emitidas por entidades supervisionadas pelo Banco Central do Brasil – BACEN, a veracidade e a exatidão das informações será de exclusiva responsabilidade do destinatário do imóvel, apresentante, adquirente ou locatário, conforme o caso.
- Data de Apuração: A comprovação do atendimento à faixa de renda familiar deverá ocorrer no momento da assinatura do compromisso de compra e venda ou no contrato de compra e venda, mediante a apresentação da certidão de renda.
- Certificação condicionada: O Habite-se do empreendimento somente será emitido mediante comprovação da averbação da destinação das unidades na matrícula do imóvel.
- Responsabilidade: O proprietário, o possuidor, o adquirente-locador, o adquirente-final e o locatário das unidades são responsáveis pela correta observância da implantação e destinação das unidades, sujeitando-se à fiscalização e penalidades cabíveis.
- Controle e fiscalização: Subprefeituras e SEHAB poderão requisitar comprovações de renda, contratos, contas de consumo e demais documentos.
- Sanções: A falsidade documental e o descumprimento da destinação sujeitam os responsáveis às penalidades previstas no § 2º do artigo 47 da Lei nº 16.050/2014.
- Preços máximos de venda (INCC-reajustáveis):
- HIS 1: R$ 266.000,00
- HIS 2: R$ 369.600,00
- HMP: R$ 518.000,00
- Limite de aluguel: Locações não poderão exceder 30% da renda da faixa correspondente.
- Vedações expressas: Estão proibidas cessões em comodato ou locações para fins temporários (ex.: Airbnb), sob pena de descaracterização do enquadramento legal. Imóveis desocupados estão sujeitos à fiscalização.
- Obrigatoriedade de publicidade clara: Todos os materiais promocionais e publicitários devem identificar ostensivamente as unidades HIS e HMP.
- Cadastro digital obrigatório: Empreendedores deverão registrar documentos e operações em plataforma a ser regulamentada pela Prefeitura.
Recomenda-se atenção imediata aos seguintes aspectos:
- Revisão de contratos de compra e venda e locação;
- Adequação dos materiais de marketing;
- Implementação de procedimentos de compliance documental e comprovação de renda;
- Monitoramento da regulamentação complementar a ser publicada por portarias da SEHAB, sobretudo quanto à plataforma digital e termos de cooperação com os cartórios de registro de imóveis.
